千亿房企城市布局的秘密：选择比努力更重要？

重点提示

中国的城镇化是“大城市化”、“超大城市化”的过程。中国楼市相对较好的区域集中在常住人口800万以上，新房房价1万元/平方米以上的若干大城市。

特约记者 荆宝洁 北京报道

从拥有660个城市中挑选出最具有投资价值的60个城市，并不是件容易的事。为此，仲量联行华北区研究部总监麦哲文在过去几年时间里，到过20多个中国的城市调研。

每到一座新的城市，麦哲文和他的同事就会拿出特有的坐标体系来衡量这座城市。比如，经济总量如何、投资情况如何、有没有大型企业……通过计算和汇总，最终得出结论。

然而，4月初举办的一个报告发布会上，麦哲文和他的同事们遭遇了一个“不大不小”的尴尬。在他介绍完他们眼中最具有投资价值的60个城市后，没有一个记者举手提问。

对于绝大多数一生中只有一次或者两次房屋购买个人来说，了解除自己居住城市之外的信息似乎有些多余。实际上，真正对这份报告感兴趣的群体，是准备在中国投资的外资机构和一些开发商。

巧合的是，龙头企业万科也是在60个左右的城市进行开发布局。透过年报显示，恒大地产（3333.HK）进入了全国147个城市，布局城市数量全国第一。万达商业也在全国拥有107个项目，也进入了数十个城市。

透析千亿房企的布局策略、60强城市分布，或可管窥财富聚集的脉络，以及中国城市发展的动向。

选择的逻辑

2013年6月，万科集团总裁郁亮在参加西安的媒体见面会时谈及万科的投资策略。他说，“目前国内房地产市场可分为60个城市区域，中国有房价问题也是60个大城市的问题，其他的区域房价太低，万科没兴趣。在广深、北京、上海和海外区域均衡布局，对于降低行业波动会有帮助。”

根据万科2014年年报显示，万科坚持聚焦城市圈带的发展战略。截至2014年底，万科进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。

扩大城市布局并不是万科首选，他们更倾向于深耕已经进入的城市。“对万科来说，我们的思路就是与城市发展同步。”郁亮曾在接受采访时表示。

相比万科有侧重和相对均衡的布局，同是以住宅为开发为主的恒大地产在三线城市布局最广，而且项目总数达到305个。也正是这样的布局让恒大地产的业绩在过去一年里逆市飘红。2014年恒大营业额从2013年的937亿元上升18.9%至1114亿元。但在中国，一线城市和三线城市差距巨大。在一线城市里，某些楼盘一年的销售额比三线城市几家小公司加起来的销售额还高。从2013年开始，恒大开始加快在一线城市的布局。

开发商业地产的万科，近些年来规模增长迅速的重要原因之一是逆势而为。众房企为了城市中心的土地杀得头破血流之际，万达选择在郊区拿地。很多房企认为，只有一线城市或者1.5线城市的商业才更有发展机会时，万达布局的重点则是三四线城市。2014年，万达商业共新开23个购物中心，累计在71个城市拥有已开业的购物中心107个。万达内部一份2016年开业项目分布表显示， 万达2016年重点布局的大多为三四线城市，不少城市都是首次进驻。

不久前在香港的业绩报告会上，万达商业执行总裁曲德君表示，万达在未来很长一段时间仍将保持较快增长率、不存在产能瓶颈的原因是，在中国还有超过100个城市可供选择。

21世纪经济报道记者获得的内部资料显示，万达进入的城市需满足较高的经济总量、人口等指标门槛，其中可以划分为一线、二线、三线、四线的城市共计216个。万达到目前只进入了110多个城市，还有超过100个城市可供选择性进入。未来经济发展、城镇化加速，还会有更多其他城市跻身符合万达标准的城市，进一步扩大潜在市场。

按照万达的测算，一线城市基本可以容纳的万达广场项目的数量为8-10个（例如上海截至目前已有6个项目），二线为3-4个，三线为2-3个，四线为1个。因此，能容纳的理论项目总数约为359个。

在空间上，万达的布局显示了与“政策红利”的一致性。观察万达的投资版图会发现：它在二三线城市的进入选择上，与2010年《全国主体功能区规划》和2014年颁布的《国家新型城镇化规划》的重点发展城市相吻合。

“大城市化”、

“超大城市化”的空间

仲量联行选取的60强城市和万科的布局存在很大的重合性，评价的角度不同，得出的结论有所不同。它们的共识是，中国城市发展速度惊人，并且还有极大的潜力。

按照仲量联行的报告，中国60强城市总人口将近3亿，更广的辐射圈则可容纳4亿人，超过美国人口总人数。过去3年，中国城市60强的消费阶层迅速扩张，年收入超过5000美元的人口数翻了一番，达到1.3亿。这60个城市的经济总量达8.6万亿。而过去几年里，北京上海房地产吸纳量增长迅速，已经使其跻身为世界20大跨境房地产投资目标市场之列。

麦哲文认为对于投资者和开发商来说最有价值的信息是，超一线城市（北京、上海）的办公楼市场竞争过于激烈，但在一线城市（广州、深圳）和1.5线城市（成都、重庆、杭州、南京、沈阳、苏州、天津、武汉、西安），风险还是处于可控状态。他告诉21世纪经济报道记者，在许多二线城市或者三线城市，第三产业占比较小，办公楼市场空置率高，投资价值没有那么凸显。

就零售地产的业态来看，中国和所有的国家都不同。中国的电商发展最为迅速，且人口最多。中国的零售业将独辟蹊径走出自己的道路。但并不是所有开发商都像万达一样自带全产业链生产线。这意味着，万达的布局策略很难模仿。购物中心的供给总量已存在过剩风险，绝大多数开发者还要在红海中竞争。唯一的出路在于，提升品质，因为优质购物中心供应仍旧缺乏。

还有一个关键信息是，酒店业的发展正在放缓。2014年全国三分之二的酒店供应量来自于仲量联行统计的60强城市。市场已经逐渐饱和。事实上，万达也于近日宣布将放缓酒店建设脚步。

对于住宅市场而言，许多城市都处于轻度供给过剩中。第一太平研究部经理董月在接受21世纪经济报道记者采访时表示，他们在提供投资建议时，会关注一些重要指标。比如，这座城市是人口流入型城市还是流出型城市，居民收入情况。显而易见的是，人口流入型城市拥有更旺盛的住房需求。

根据平安证券研究所首席经济学家钟伟观察，中国的城镇化是“大城市化”、“超大城市化”的过程。中国楼市相对较好的区域集中在常住人口800万以上，新房房价1万元/平方米以上的若干大城市。

聪明的投资者不仅会选择较好的区域进行投资，规避陷阱，也会努力分散布局，平衡风险。